כאשר דירה מושכרת למספר שותפים ודמי השכירות גבוהים ממחיר השוק, עולה השאלה כיצד יקבע הפיצוי בהתחדשות עירונית. כך זה עובד.
3.2.26
בפרויקטים של התחדשות עירונית עולה לא פעם שאלה מורכבת:
מה קורה כאשר דירה מושכרת לשניים או שלושה שותפים, ודמי השכירות גבוהים ממחיר השוק הרגיל?
כדי להבין את הסוגיה, חשוב להבחין בין מספר מצבים.
הכלל הבסיסי הוא פשוט:
דייר המתגורר בדירתו זכאי לדמי שכירות בהתאם לקביעת שמאי.
בעל דירה שמשכיר את הנכס שלו, זכאי לדמי שכירות בהתאם לחוזה השכירות שהיה בתוקף בשנה האחרונה לפני הפינוי.
כדי למנוע מצבים של חוזים פיקטיביים, מקובל להגביל בהסכמים רבים את דמי השכירות לסכום שאינו עולה ביותר מ־10% על קביעת השמאי.
עם זאת, כאשר מדובר בדירה שמושכרת למספר שותפים בצורה חוקית – דמי השכירות בפועל עשויים להיות גבוהים יותר ממחיר השוק לדירה שמושכרת למשפחה אחת. זהו מצב לגיטימי ושכיח, שאינו מעיד בהכרח על חריגה לא סבירה.
חשוב להבהיר:
הדברים אינם חלים על דירה מחולקת ללא היתר. חלוקה בלתי חוקית מהווה עבירה על החוק, ובמקרים כאלה בעל הדירה לא יהיה זכאי לפיצוי בהתאם לדמי השכירות הגבוהים.
כאשר החוזים אמיתיים, תקפים ונחתמו בתום לב – אין הצדקה לפגוע בבעל הדירה רק בשל העובדה שהדירה מושכרת לשותפים. במקרים אלה נדרש לבחון לא רק נתונים טכניים, אלא את הנסיבות המהותיות של ההשכרה בפועל.
כאן בדיוק נכנס לתמונה הליווי המשפטי. בחינה מקצועית של החוזים, אופן ההשכרה והנסיבות בפועל יכולה לעשות את ההבדל בין הפסד כספי מיותר לבין שמירה מלאה על זכויות בעלי הדירות.
