יש לכם מחסן? כך זה משפיע על פרויקט התחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית, כגון תמ״א 38/2, פינוי־בינוי או מתווה שקד, לא כל נכס נבחן באותם קריטריונים. אחד המקרים השכיחים שמעורר אי־הבנות הוא מחסן בבניין ישן.

חשוב לדעת: מחסן אינו נחשב ליחידת מגורים, גם אם נעשה בו שימוש למגורים בעבר וגם אם שולמה עליו ארנונה לפי סיווג דירה. מבחינת רשויות התכנון והיזם, מדובר בנכס שונה לחלוטין מדירה.

למה מחסן שונה מדירה?

ראשית, יזם אינו מקבל זכויות בנייה כנגד מחסן. זכויות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית נגזרות מדירות מגורים בלבד.
שנית, שווי של מטר רבוע מחסן שונה באופן מהותי משווי של מטר רבוע דירה, ולכן גם התמורה לבעלי מחסנים אינה יכולה להיות זהה לתמורה של בעלי דירות.

איך קובעים תמורה הוגנת לבעלי מחסנים?

האתגר המרכזי הוא יצירת איזון:
מצד אחד – להעניק לבעלי המחסנים תמורה הוגנת.
מצד שני – להימנע מיצירת חוסר שוויון או תמורה עודפת כלפי יתר בעלי הזכויות בפרויקט.

כאן נכנס תפקידו של שמאי בעלים או שמאי מוסכם, שממונה כבר בתחילת הדרך. השמאי בוחן את שווי המחסן ומאפשר לקבוע פתרון הוגן, שקוף ומוסכם.

אילו פתרונות אפשריים קיימים?

בין הפתרונות הנפוצים לבעלי מחסנים:

• מחסן תמורת מחסן, לעיתים בתוספת שטח בהתאם לקביעת השמאי
• תשלום כספי בגובה שווי המחסן, בנטו
• שדרוג לנכס אחר בפרויקט, תוך קיזוז שווי המחסן

כל פתרון נבחן לגופו, בהתאם לנתוני הפרויקט ולמאפייני הנכס.

למה חשוב ליווי מקצועי?

אי־בהירות בשלב מוקדם עלולה להוביל לאי־הבנות, מחלוקות ואף סכסוכים משפטיים שמעכבים את הפרויקט כולו.
ליווי משפטי מנוסה, בשילוב שמאי כבר בתחילת התהליך, מאפשר ניהול נכון של הסוגיה ומגן על זכויות כל בעלי הנכסים.

התחדשות עירונית היא תהליך קולקטיבי ומורכב — וכאשר מתייחסים נכון גם לנכסים שאינם דירות, הדרך לפרויקט מוצלח הופכת ברורה ובטוחה יותר.

‍

‍